Банк один, ставка высокая, жильё недостижимо: ипотечный кризис по-казахстански

После повышения базовой ставки до 18% ипотечный рынок Казахстана столкнулся с самой серьёзной заморозкой за последние годы. Часть коммерческих банков приостановила ипотечные программы, а оставшиеся игроки выдают кредиты лишь выборочно и на более жёстких условиях. В результате Отбасы банк фактически стал единственным стабильным источником жилищного финансирования.

О том, где сегодня всё же можно получить ипотеку и что ждёт рынок недвижимости, рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

📉 Кто всё ещё выдаёт ипотеку

По словам эксперта, рынок недвижимости вошёл в стадию «вынужденной паузы»: рост базовой ставки сделал ипотеку для многих семей недоступной. Однако полностью кредитование не остановилось.

«Несмотря на ограниченность предложений, ряд банков — Freedom Bank, Altyn Bank, Нурбанк, Банк ЦентрКредит — продолжают выдачу ипотечных займов на индивидуальных условиях. Но доступность ипотеки заметно снизилась.
Отбасы банк, по сути, стал главным и наиболее стабильным источником жилищного финансирования, выполняя роль “якоря” рынка», — отметил Ермек Мусрепов.

Последствия ужесточения уже видны: спрос на жильё снижается, покупатели откладывают сделки, а девелоперы предлагают рассрочки и скидки, чтобы удержать клиентов.
На вторичном рынке наметилась стагнация — количество сделок падает, цены постепенно корректируются. На первичном — застройщики ограничивают запуск новых проектов, сосредотачиваясь на завершении уже начатых.

«В краткосрочной перспективе ожидается умеренное снижение цен на 7–15% по регионам. Массового обвала не будет — рынок скорее остынет, чем рухнет», — прогнозирует эксперт.

📊 Прогноз до конца года: три сценария

Мусрепов выделяет три возможных сценария развития рынка, если ставка останется на уровне 18%:

1. Стагнация (наиболее вероятная).
   Объём ипотечных сделок может снизиться на 15–20% по сравнению с прошлым годом. Активность покупателей минимальна, цены продолжают плавно снижаться.

2. Частичное восстановление.
   При возвращении части банков в ипотечный сегмент возможно оживление спроса, но без роста цен. Некоторое движение ожидается ближе к концу четвёртого квартала.

3. Государственное вмешательство.
   Если правительство запустит программы субсидирования ставок или компенсации процентов, рынок может получить импульс к восстановлению уже в конце 2025 года.

🏦 Как стабилизировать ипотечный рынок

По мнению Ермека Мусрепова, ситуация требует системных мер поддержки, а не точечных решений.

«Государство могло бы временно субсидировать ипотечные ставки — компенсировать банкам 3–4% годовых. Это позволило бы удержать конечную ставку для заемщика на уровне 12–13% при базовой в 18%.
Также стоит создать механизм государственных гарантий по ипотечным портфелям, чтобы снизить риски банков и стимулировать возобновление кредитования», — пояснил он.

Эксперт предлагает расширить программы Отбасы банка — увеличить лимиты, расширить региональный охват и включить объекты долевого строительства.

Среди альтернативных инструментов федерация рассматривает модели “аренда с правом выкупа” (lease-to-own), развитие жилищных кооперативов и жилищных фондов — как более доступные варианты приобретения жилья без классической ипотеки.